oleh Nurdiansyah 
Bagi banyak orang, beli rumah pertama adalah pencapaian besar. Namun di balik rasa bangga itu, ada satu tahap penting yang sering disepelekan: menentukan budget dengan benar.
Akibatnya, banyak orang salah langkah saat cari rumah, terjebak cicilan berat, dan akhirnya stres secara finansial.
Melalui artikel ini, kamu akan belajar cara menentukan budget rumah secara realistis, aman, dan sesuai kondisi keuangan tanpa rumus ribet dan tanpa bikin pusing.
1. Pahami Dulu Tujuan Beli Rumah
Sebelum bicara angka, kamu perlu tahu tujuan utamamu membeli rumah. Tujuan ini akan sangat memengaruhi besarnya budget.
Beberapa tujuan umum:
- Rumah untuk ditinggali jangka panjang
- Rumah pertama sambil menunggu upgrade
- Rumah dekat tempat kerja
- Rumah untuk investasi masa depan
Kalau tujuanmu jelas, kamu tidak akan mudah tergoda rumah di luar kemampuan hanya karena terlihat “lebih bagus”.
Untuk gambaran menyeluruh prosesnya, kamu bisa baca Panduan Membeli Rumah Pertama: Tips Aman dan Efisien
2. Hitung Penghasilan Bersih Bulanan
Langkah berikutnya adalah menghitung penghasilan bersih, bukan penghasilan kotor.
Penghasilan bersih = gaji + pemasukan tetap lain – potongan rutin.
Gunakan angka yang benar-benar masuk ke rekeningmu setiap bulan. Jangan memasukkan bonus tahunan atau pemasukan yang tidak pasti.
Ini penting agar perhitungan budget rumah tetap aman dalam jangka panjang.
3. Gunakan Aturan Aman Cicilan 30%
Aturan paling umum dan aman dalam dunia properti adalah:
Cicilan rumah maksimal 30% dari penghasilan bersih bulanan
Contoh:
- Penghasilan bersih: Rp6.000.000
- Cicilan aman: maksimal Rp1.800.000 per bulan
Dengan batas ini, kamu masih punya ruang untuk kebutuhan hidup, tabungan, dan dana darurat.
Untuk perhitungan lebih detail kamu bisa cek di Simulasi KPR Intiproperty.com
4. Jangan Lupakan Biaya di Luar Cicilan
Kesalahan terbesar saat cari rumah adalah fokus ke cicilan, tapi lupa biaya lain. Padahal biaya tambahan ini bisa sangat besar.
Beberapa biaya yang wajib kamu siapkan:
- DP (jika tidak DP 0%)
- Biaya notaris & AJB
- BPHTB
- Administrasi bank
- Asuransi KPR
- Biaya renovasi awal
Tanpa perhitungan matang, biaya ini bisa mengganggu kondisi keuanganmu setelah akad.
Tapi, ada beberapa developer yang sudah membuat kebijakan untuk mempermudah calon pembeli dengan menanggung biaya-biaya kpr seperti yang disebutkan diatas selain renovasi. Jadi, calon pembeli hanya cukup membayar biaya booking kisaran 1-2 Juta seperti yang dilakukan di Perumahan Grand Karsa Srimukti
5. Sisakan Dana Darurat Sebelum Akad
Jangan habiskan semua tabungan hanya demi DP rumah.
Idealnya, kamu tetap punya dana darurat minimal 3–6 bulan biaya hidup setelah membeli rumah.
Dana darurat ini berfungsi sebagai:
- Penyangga jika ada pengeluaran mendadak
- Pengaman jika pemasukan terganggu
- Penolong saat butuh perbaikan rumah mendadak
Rumah pertama seharusnya memberi rasa aman, bukan tekanan.
6. Sesuaikan Budget dengan Lokasi, Bukan Gengsi
Saat cari rumah, banyak orang terjebak gengsi lokasi atau tampilan rumah. Padahal, rumah yang sesuai budget tapi lokasinya berkembang sering jauh lebih menguntungkan.
Pertimbangkan:
- Akses transportasi
- Potensi pengembangan wilayah
- Fasilitas umum
- Lingkungan sekitar
Rumah sederhana di lokasi yang tepat sering lebih bijak dibanding rumah mahal yang memaksa keuangan.
Baca juga: PENTING! 7 Ciri Rumah Strategis Untuk Masa Depan
7. Jangan Takut Mulai dari Rumah yang “Cukup”
Rumah pertama tidak harus langsung sempurna.
Yang terpenting:
- Aman secara finansial
- Nyaman untuk ditinggali
- Legalitas jelas
- Lokasi masuk akal
Banyak orang sukses properti memulai dari rumah kecil, lalu upgrade seiring meningkatnya kemampuan finansial.
Transisi ini jauh lebih sehat dibanding memaksakan rumah besar di awal.
8. Lakukan Simulasi Sebelum Memutuskan
Sebelum mengikat diri dengan KPR 15–25 tahun, lakukan simulasi dari berbagai skenario:
- Jika bunga naik
- Jika penghasilan stagnan
- Jika ada kebutuhan baru
Simulasi membuatmu lebih siap secara mental dan finansial.
Kamu bisa baca 7 Kesalahan Cari Rumah Pertama yang Wajib Dihindari (Biar Gak Nyesel Seumur Hidup) agar tidak mengulang kesalahan yang sama.
Kesimpulan
Menentukan budget sebelum beli rumah pertama adalah fondasi terpenting dalam proses cari rumah. Dengan memahami kemampuan finansial, memperhitungkan biaya tambahan, dan menahan diri dari gengsi, kamu bisa membeli rumah dengan tenang dan tanpa penyesalan.
Rumah yang baik adalah rumah yang membuat hidupmu lebih stabil—bukan lebih berat.
FAQ — Pertanyaan yang Sering Ditanyakan
1. Berapa gaji minimal agar bisa beli rumah?
Tidak ada angka pasti. Yang penting cicilan tidak lebih dari 30% penghasilan bersih.
2. Apakah DP 0% selalu aman?
Tidak selalu. Pastikan cicilan dan biaya lain tetap sesuai kemampuan.
3. Lebih baik beli rumah sekarang atau menunggu?
Jika keuangan sudah stabil dan cicilan aman, tidak perlu menunggu terlalu lama.
4. Apakah rumah pertama harus langsung besar?
Tidak. Rumah pertama cukup memenuhi kebutuhan dasar dan aman secara finansial.
5. Apa kesalahan terbesar dalam menentukan budget rumah?
Mengabaikan biaya tambahan dan memaksakan cicilan di luar kemampuan.
